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    信托融資收緊對房地產融資的信號意義和影響


      報告要點

      在“房住不炒”思路下,二季度以來多項文件要求控制房地產 融資,而近期對房地產信托 業務監管政策加碼,房地產信托融資或將承壓。今年一季度信托融資有所回暖,信托資金投向房地產比例擴大,新增信托逐漸向房地產集中。雖然信托融資占房地產開發融資資金來源比例不高,但對房地產信托監管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。

      監管加碼,房地產信托融資將承壓。今年以來房地產政策堅持“房住不炒”的宗旨,對房地產行業的融資渠道并沒有大幅放松,監管層也多次要求控制房地產行業融資。5月17日23號文、6月13日銀保監會 主席郭樹清 在陸家嘴 (行情600663,診股 )論壇上發言點名房地產信貸、7月4日銀保監會對部分信托公司 窗口指導、7月6日銀保監會近日針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司展開約談示警要求控制房地產信托業務增量和增速。

      新增信托逐漸向房地產集中。一季度信托融資加速負增長趨勢有所遏制,信托貸款回正,信托融資總體有所回暖。房地產信托余額增速回暖,房地產投向占比從2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%。2011年開始新增房地產集合信托規模與投向房地產的集合信托占比趨勢一致,說明新增信托逐步向房地產集中。單一信托投向房地產的新增規模占比也持續擴大。

      信托貸款占比低,若排除定金及預收款,預計信托貸款占比仍低于10%。房地產開發資金來源中非銀行金融機構貸款占比始終維持在4%以下,而其中信托貸款占比將更低。若排除經營活動中定金和預付款等其他資金來源,非銀金融機構貸款占比仍低于10%。雖然信托融資占房地產開發融資資金來源比例不高,但對房地產信托監管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。

      從房地產融資到房地產開發投資存在約6個月的時滯。從21世紀以來的房地產開發投融資數據看,房地產開發投資增速與房地產開發資金來源增速走勢趨于一致,而房地產開發投資增速拐點滯后房地產開發資金來源增速拐點約6個月。因而今年二季度開始房地產融資條件收緊可能在三季度末、四季度出體現在房地產開發投資上。

      正文

      監管收緊房地產信托融資

      監管加碼,房地產信托融資將承壓。據新華社7月6日報道,銀保監會近日針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司展開約談示警,要求這些信托公司嚴格執行房地產調控政策和現行房地產信托監管要求,將房地產信托業務增量和增速控制再合理水平等,意味著房地產信托融資監管再度加碼,對房地產企業融資將帶來一點沖擊。而就在此報道兩天前的7月4日,據財聯社報道,已有多家信托公司收到銀保監會窗口指導,要求控制信托業務規模。

      “房住不炒”,多項文件要求控制房地產融資。今年以來房地產政策堅持“房住不炒”的宗旨,對房地產行業的融資渠道并沒有大幅放松,監管層也多次要求控制房地產行業融資。5月17日銀保監會發布《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》對房地產行業融資做了嚴格的限定,對銀行、保險、信托和其他非銀機構的房地產行業政策做了詳細和明確的規范。6月13日銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上發言指出,“一些房地產企業融資過度擠占了信貸資源,導致資金使用效率進一步降低,助長了房地產投資投機行為”。

      信托資金有多少投向房地產?

      一季度信托融資有所回暖。從信托業協會統計數據看,信托資產余額自2018年起進入負增長區間,而在歷經約一年的寬貨幣和寬信用政策后,信托融資逐步回暖,2019年第一季度信托資金余額負增長步伐有所放緩。與此同時社融口徑下的新增信托貸款規模自2018年起下滑,并與2018年3月起連續為負,經歷了半年的加速負增長后,2018年四季度起社融口徑的信托貸款有所回暖,2019年起重回正的凈融資規模。根據用益信托的數據,2019年起集合信托發行有所增長,同時收益率也小幅下降?傮w而言,信托融資加速負增長趨勢有所遏制,信托貸款回正,信托融資總體有所回暖。

    【地產融資會收緊嗎?】信托融資收緊對房地產融資的信號意義和影響 【地產融資會收緊嗎?】信托融資收緊對房地產融資的信號意義和影響

      房地產信托余額增速回暖,信托資金投向房地產比例擴大。中國信托業協會統計數據顯示房地產信托余額存在較為明顯的周期性,2018年起房地產信托增速從60%的高點快速下滑至20%左右,2019年一季度房地產信托增速稍有回升。從信托資金投向來看,工商企業是信托資金投向最大的領域,但2017年以來房地產行業投向占比快速擴大,擠占了金融機構和證券市場的份額;具體而言,房地產投向占比從2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%。

    【地產融資會收緊嗎?】信托融資收緊對房地產融資的信號意義和影響

      新增信托逐漸向房地產集中。用益信托網 數據顯示,2015年以來新增的集合信托投向房地產行業的比例快速擴大,尤其是2018年以來集合信托投向房地產占比快速上升到40%以上,雖然此后歷經約1年的信托規模萎縮,但新增的房地產集合信托投向房地產的比例穩定在40%左右。另一個角度看,2017年以來投向房地產的集合信托規模和占比都經歷了快速上漲的階段,雖然過程中經歷了2018年的快速下探,但2019年后又重新回升,而2011年開始新增房地產集合信托規模與投向房地產的集合信托占比趨勢一致,說明新增信托逐步向房地產集中。相比而言,雖然新增單一信托仍然大部分投向工商企業,但2017年下半年起新增單一信托投向房地產的比例也逐步上升,具體而言,2017年6月底新增單一信托投向房地產的比例為9%,到2019年一季度,該占比已經擴大到17%。

    【地產融資會收緊嗎?】信托融資收緊對房地產融資的信號意義和影響

      總而言之,信托資金主要以集合信托產品 的方式投向房地產,占比超40%。2019年以來信托融資有所回暖,社融口徑信托貸款由負轉正,集合信托發行規模也明顯增長。而于此同時,投向房地產行業的信托余額增速回暖、占比擴大,這一趨勢背后是新增的信托產品逐步向房地產行業集中,房地產行業是新增集中信托最多投向領域,單一信托投向房地產的新增規模占比也持續擴大。

      房地產開發資金有多少來源于信托?

      房地產開發資金來源多樣,自籌資金和其他資金是主力,其中定金及預收款占比最高。根據統計局數據,房地產開發資金來源國內貸款、利用外資、自籌資金、其他資金、各項應付款合計五大類資金,其中自籌資金和其他資金占比最高。自籌資金主要是企業自有資金,包括企業資本金、發行股票籌集資金等。其他資金則包括定金及預收款,以及個人按揭貸款。在房地產開發資金來源中,國內貸款占比約10%,其他資金和自籌資金占比超70%。

    【地產融資會收緊嗎?】信托融資收緊對房地產融資的信號意義和影響

      信托貸款占比低,若排除定金及預收款,預計信托貸款占比仍低于10%。房地產開發資金來源中非銀行金融機構貸款占比始終維持在4%以下,而其中信托貸款占比將更低。若將房地產企業融資分為籌資活動和經營活動兩個階段,籌資活動過程中融資方式主要是國內貸款、債券或股票融資以及海外融資,經營活動過程中融資方式主要是定金和預收款等。若排除經營活動中定金和預付款等其他資金來源,非銀金融機構貸款占比仍低于10%。

      雖然信托融資占房地產開發融資資金來源比例不高,但對房地產信托監管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。今年以來監管層對房地產信托政策的關注和逐步收緊可能并非局限于信托行業 ,全年房地產行業政策“房住不炒”的思路不變,對房地產行業投融資都存在一定約束。例如6月13日銀保監會主席郭樹清在陸家嘴論壇上的發言更大程度上代表了監管機構對房地產融資的態度:一些房地產企業融資過度擠占了信貸資源,導致資金使用效率進一步降低,助長了房地產投資投機行為。而今年以來地產債發行量和凈融資額都持續下行,也體現了房地產企業融資條件的收緊。

    【地產融資會收緊嗎?】信托融資收緊對房地產融資的信號意義和影響

      從房地產融資到房地產開發投資存在約6個月的時滯。從21世紀以來的房地產開發投融資數據看,房地產開發投資增速與房地產開發資金來源增速走勢趨于一致,而房地產開發投資增速拐點滯后房地產開發資金來源增速拐點約6個月。因而今年二季度開始房地產融資條件收緊可能在三季度末、四季度出體現在房地產開發投資上。

    【地產融資會收緊嗎?】信托融資收緊對房地產融資的信號意義和影響

      總結

      在“房住不炒”思路下,二季度以來多項文件要求控制房地產融資,而近期對房地產信托業務監管加碼,房地產信托融資或將承壓。今年一季度信托融資有所回暖,房地產信托余額增速回暖,信托資金投向房地產比例擴大,而新增信托逐漸向房地產集中。雖然信托融資占房地產開發融資資金來源比例不高,但對房地產信托監管政策的加碼可能會造成其他機構的謹慎情緒和融資渠道的收緊。從房地產融資到房地產開發投資存在約6個月的時滯。因而今年二季度開始房地產融資條件收緊可能在三季度末、四季度出體現在房地產開發投資上。

      資金面市場回顧

      2019年7月5日,銀存間質押式回購 加權利率大體上行,隔夜、7天、14天、21天和1個月分別變動了21.49bps、19.58bps、15.50bps、-19.10bps、-4.95bps至1.06%、2.17%、1.93%、2.01%、2.33%。國債 到期收益率全面上行,1年、3年、5年、10年分別變動1.12bps、2.41bps、3.34bps、2.26bps至2.60%、2.90%、3.02%、3.17%。上證 綜指上漲0.19%至3,011.06,深證成指 上漲0.80%至9,443.22,創業板指 上漲0.98%至1,547.74。

      周五央行 未開展逆回購操作, 有300億元14天逆回購到期,實現300億元流動性凈回籠。

      【流動性動態監測】我們對市場流動性情況進行跟蹤,觀測2017年開年來至今流動性的“投與收”。增量方面,我們根據逆回購、SLF、MLF等央行公開市場操作、國庫現金定存等規模計算總投放量;減量方面,我們根據2018年3月對比2016年12月M0累計增加4388.8億元,外匯占款累計下降4473.2億元、財政存款累計增加5562.4億元,粗略估計通過居民取現、外占下降和稅收流失的流動性,并考慮公開市場操作到期情況,計算每日流動性減少總量。同時,我們對公開市場操作到期情況進行監控。

    【地產融資會收緊嗎?】信托融資收緊對房地產融資的信號意義和影響

      市場回顧

      可轉債

      可轉債市 場回顧

      7月5日轉債市場,平價指數收于94.34點,下跌0.06%,轉債指數收于109.16點,下跌0.01%。165支上市可交易轉債,除太陽轉債、利爾轉債、司爾轉債、平銀轉債、視源轉債、文燦轉債、威帝轉債、長信轉債橫盤外,88支上漲,69支下跌。其中兄弟轉債(5.11%)、東音轉債(4.90%)、天馬轉債(2.68%)領漲,凱發轉債(-12.54%)、今飛轉債(-5.29%)、海環轉債(-4.32%)領跌。165支可轉債正股,除雅化集團 (行情002497,診股 )、拓邦股份 (行情002139,診股 )、寧波銀行 (行情002142,診股 )、海爾智家 (行情600690,診股 )、水晶光電 (行情002273,診股 )、吉視傳媒 (行情601929,診股 )、格力地產 (行情600185,診股 )橫盤外,81支上漲,77支下跌。其中,兄弟科技 (行情002562,診股 )(10.09%)、亞太藥業 (行情002370,診股 )(7.16%)、東音股份 (行情002793,診股 )(5.35%)領漲,聯泰環保 (行情603797,診股 )(-10.01%)、中環環保 (行情300692,診股 )(-8.03%)、今飛凱達 (行情002863,診股 )(-6.58%)領跌。

      可轉債市場周觀點

      上周權益市場情緒沖高后回落,中證轉債指數小幅收漲,但隨著市場熱度的提升成交量繼續上行。個券層面除新上市個券外,beta依舊是核心力量,同時也出現彈性明顯大于正股的相關個券。

      我們在上周周報中明確做出弱beta的收獲期這一判斷,從實際走勢來看部分前期推薦重點關注的標的在周中已經出現了獲利頗豐的兌現點。站在當前時點,需要回答的問題是未來的方向是什么,哪里可能會超預期。

      從方向而言,市場仍舊能夠提供紅利,且短期的震蕩過程為部分個券提供了相對低價介入的機會。市場投資者真正關注點在于前期表現不俗的消費板塊標的還能否繼續參與,基于盈利的穩定性與市場風格我們認為大消費相關標的依舊值得重點關注,相對價格較低的藥房標的更具有空間,價格較高的食品飲料 標的則可以在調整中擇機參與,消費電子標的可能存在一些驚喜。

      但是需要明確的是大消費標的市場預期較為一致,可能難以獲取超額收益;谵D債的特性,我們當前建議從逆周期及波動率的角度尋找可能被忽略的標的,且進一步通過絕對價格控制風險。主要關注三個板塊,汽車及零部件、科技TMT以及中小銀行。

      總體而言,在相對低價標的中可以放大轉債的博弈特性,但對于中高價標的則重點從基本面視角考慮,特別在中報期基本面的重要性愈發明顯。

      高彈性組合建議重點關注佳都轉債、參林轉債、和而轉債、絕味轉債、高能轉債、精測轉債、通威轉債、洲明轉債、生益轉債、光電轉債以及金融轉債。

      穩健彈性組合建議關注海爾轉債、蒙電轉債、文燦轉債、旭升轉債、中鼎轉2、視源轉債、千禾轉債、桐昆轉債、雨虹轉債、玲瓏轉債和大銀行轉債。

      風險因素:市場流動性出現大幅波動,宏觀經濟 不如預期,無風險利率大幅波動,正股股價超預期波動。

      股票市場

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      轉債市場

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